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金博体育拓宽试点类型、调整项目要求 证监会、发改委力推REITs常态化发行 实现高质量扩容

发布时间:2023-03-27 11:30:49 丨 浏览次数:

  金博体育官方网站3月24日,证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)常态化发行相关工作的通知》(以下简称《通知》),进一步推进REITs常态化发行工作。同日,国家发改委发布通知,从六方面进一步提升REITs项目申报推荐质量和效率,促进基础设施REITs市场平稳健康发展。

  接受采访的专家表示,两部门发文意义重大,拓宽项目试点类型、调整项目要求,将有力推进REITs常态化发行,推动REITs市场质的有效提升和量的合理增长。

  此次《通知》最大的亮点在于,将消费基础设施资产纳入REITs试点范围。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目,保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。

  专家认为,支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行REITs,有助于盘活消费基础设施存量资产,助力增强消费的基础作用。

  中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示,线下消费场景对于拉动居民消费的作用不言而喻,将消费基础设施资产纳入REITs试点范围,有助于引入社会资本参与线下消费场景投资,通过打造消费者喜爱的线下消费空间增加居民消费。

  中指研究院企业研究总监刘水在接受《证券日报》记者采访时亦表示,支持消费基础设施发行REITs,有利于扩大内需,发挥消费的基础性作用,利于宏观经济稳定增长。

  目前,我国已上市REITs25只,募集资金超过800亿元,项目涵盖收费公路、金博体育产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型。对于REITs市场而言,随着消费基础设施资产纳入,将进一步丰富REITs底层资产类型,为REITs市场扩容注入新动能。

  明明表示,“发行上市新类型REITs可以丰富投资者可投标的,对REITs行稳致远起到积极作用。”

  刘水表示,一方面监管部门扩大了REITs标的资产领域,丰富了标的资产;另一方面这也标志着REITs发行从试点进入常态化发展阶段,对于降低企业杠杆率、盘活存量资产、扩大有效投资、增加投资渠道均有重要意义。

  此外,《通知》对商品住宅地产作出了明确限制。金博体育“此前,在推进保障性租赁住房REITs试点时,通过发文的方式,对发起主体、回收资金用途等方面构建了有效隔离机制。此次推进试点也严格落实发起主体、回收资金用途等隔离机制有关要求,切实落实‘房住不炒’精神。”接近监管层人士告诉《证券日报》记者。

  此次,证监会和发改委还分类调整项目收益率和资产规模要求。对于特许经营权类项目,明确要求内部收益率(IRR)不低于5%;对于产权类项目,将分派率要求从4%降低到不低于3.8%。

  据上述接近监管层人士介绍,REITs试点初期,证监会坚持高标准、稳起步,明确了适当的基础设施项目收益率和资产规模要求,金博体育在项目筛选推荐环节,相关规则中明确“基础设施项目预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%”;在发行环节,要求以发行价格计算的分派率原则上在4%以上。

  “试点启动以来,随着市场利率中枢的下行,上述分派率要求一定程度上影响REITs市场的价格发现功能和企业参与积极性,同时也不太契合特许经营权类项目的收益特征。”上述接近监管层人士表示,为进一步优化价格发现功能,提升发起人的参与意愿,增加合格资产规模,同时平衡好投融资两端利益、兼顾市场各方需求,此次《通知》明确,对于产权类项目,拟将分派率要求整体微调为3.8%;对于特许经营权类项目,拟明确使用IRR作为准入标准,要求IRR原则上不得低手5%。

  明明表示,对于特许经营权REITs而言,由于剩余期限内的资产市场价值将逐年递减并趋于零,原资产和新购入资产在运营年数上的差异,或影响分派收益率的大小,因此通过IRR这一指标对该类型REITs的收益进行衡量具有现实意义。综合来看,项目收益率要求的微调既有助于推动更多资产满足申报条件,同时又能够保证新上市资产在收益方面的吸引力。

  此外,为鼓励更多保障性租赁住房REITs项目发行,努力打造REITs市场的“保租房板块”,同步适当降低了首发项目资产规模不低于10亿元的门槛要求,明确首次发行保障性租赁住房REITs项目,当期目标不动产评估净值不低于8亿元,可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

  “由于各地保障性租赁住房项目的总体规模偏小,将当期目标不动产评估净值门槛下调至8亿元,有助于推动更多保障性租赁住房项目符合发行要求。”明明表示,而对于可扩募资产规模要求不低于首发规模的2倍,也能保证保障性租赁住房项目原始权益人的扩募能力,上市之后通过扩募的方式既能够进一步扩大项目总规模,还有助于盘活存量资产,促进保障性租赁住房有效投资。

  刘水亦表示,调整后有助于降低保障性租赁住房REITs发行门槛,鼓励更多机构发行,促进保障性租赁住房良性经营和发展。

  此外,本次发改委优化项目推荐流程,将在5个工作日内做出受理或不予受理反馈,在项目正式受理3个月内完成项目推荐;证监会进一步优化审核注册流程。

  “按照优化推荐程序、明确时限要求、增强可预期性的有关要求,证监会会同国家发展改革委推出提高申报推荐效率的系列举措,进一步完善审核注册机制,优化审核注册流程,同时明确大类资产准入等标准。”上述接近监管人士表示。

  明明表示,此次证监会和发改委发文,对REITs发行的全生命周期都作了指导和要求,包括注重项目前期培育、规范申报推荐流程、发挥各参与主体作用、加强回收资金运用监管和项目运营管理。

  “这将有助于从各维度为REITs实现常态化发行提供支持,进而推动REITs市场向着成熟健全的方向发展。”明明说。

  刘水表示,完善项目推荐流程、审核注册机制等,有利于发行主体及中介机构等改善经营,进行相关准备活动,有利于提高发行效率,是推进REITs常态化发行的内在要求,将有助于推动REITs市场快速健康发展。

  《通知》还注重加强市场体系建设,提出推动扩募发行常态化;扩大市场参与主体范围,支持优质保险资产管理公司等资产证券化业务试点,允许符合条件的机构参与基础设施REITs。

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