金博体育官方网站深度丨聊聊数据中心投资系列之二——2023年国内数据中心资本投资变化趋势

发布时间：2023-02-19 19:15:53 丨 浏览次数：

　　金博体育盲人摸象是小学二年级课本上的一个寓言故事。有一群盲人去摸大象。有人摸到大象的一条腿，就说大象是跳着走路。有人摸到了大象的两条腿，就说大象是迈开两腿走路。有人摸到了大象的三条腿，就说大象很诡异地走路。有人摸到大象的两个耳朵，就说大象有一对翅膀可以飞。每个盲人都根据亲手摸到的东西，建立自己对大象的认知。

　　这篇随笔同样也是盲人摸象，是综合各种信息形成的一些个人认知，其中不知谬 误几何。只能作为一篇随笔文章，供大家一阅。

　　谈到中国数据中心市场的资本投资，绕不开的一个问题，就是境外资本投资中国的数据中心项目。

　　外资基金投资中国数据中心产业，我印象中最早的是太平洋电信天津武清机房和蓝汛首鸣机房。随着中国互联网产业快速发展和一批互联网公司在美股上市，很多国际资本开始看好中国的数据中心产业。几家中国数据中心的头部企业在美股上市，也让早期国际投资者获得良好收益，进一步推动境外资本涌入中国数据中心市场，希望复制财富成功故事。

　　根据经验推测，近五年来中国数据中心产业的市场化投资中，各种外资背景基金 的投资比例总体约占60%左右，其中北美资本占比大约能达到40%~50%。欧洲、东南亚及其它国际资本的投资占比大约达到10%~20%。中国国内资本在数据中心产业投资的占比大约40%左右。

　　2020年是中国数据中心市场的黄金时期，由于北京发生的一个超级项目并购，让很多人产生投资数据中心可以暴富的梦想，各路资本也看到一个可以赚快钱并且收益丰厚的投资项目，迅速拉动资本对数据中心的投资热情。

　　2021年是一个重大转折点。2021年2月中下旬，美股上市中国数据中心企业股价达到山顶，然后掉头向下滑落，一直到2022年Q4达到谷底。诡异的是，中国数据中心上市公司在美股市场的股价保持了连续7个季度下跌，中间几乎没有发生明显的反弹。

　　回顾这两年的历史，一切变化都始于美国方面政策变化、2022年美联储持续加息、以及中国房地产企业美元债违约的影响（以上三方面原因由于篇幅过长等原因，在此不做进一步展开）。同时还有一个重要因素就是：2023年北美资本投资原则的变化。

　　关于数据中心项目的估值，我们习惯的认知是：资本市场对数据中心项目按照EBITID进行估值。

　　EBITDa方法非常宽松，资本市场重点关注企业主营业务的成长性，可以容忍企业亏损。只要企业主营业务规模不断扩张，销售收入高速成长，虽然利润持续亏损，但只要进行良好的包装，美股投资者往往也能给予较高的认可，投资者就会持续买进和持有，股价也会保持较高的价位。

　　1月28日，我和一位在央企香港投资公司的朋友见面，他是投资领域老炮儿，常驻香港，日常工作中能够接触到大量境外基金公司的投资人。给我讲了目前境外资本对选择投资项目的原则，已经发生变化。

　　2023年美联储将继续加息到5%，资本存钱收利息可以零风险获得实实在在的短期收益。因此导致投资人的心态也发生变化，更注重短期收益。而投资基金公司为了募资，也向投资人允诺更高的投资收益率和更加安全的投资收益回报。

　　1月30日我在快手上刷到两条视频，第一条是美国黑石基金CEO苏世民最近的一个访谈讲话，我把视频截图如下。

　　苏世民讲话指出：由于美联储持续加息，投资人对投资回报率要求也水涨船高。黑石基金向客户保证获得不低于10%的收益率进行募资。

　　根据苏世民的讲话反推一下，保障客户获得10%的投资收益率，加上基金公司收取2%管理费，基金公司的平均投资收益率必须不低于12%。如果考虑被投项目可能发生意外情况，或者一些被投项目的收益率异常偏低，为了对冲风险，保证基金公司整体投资收益率达到12%，金博体育官方网站那么北美资本基金公司可能会对被投项目提出15%甚至更高的投资回报率要求。同时为了确保投资的安全性，基金公司要求获得优先担保权。当北美资本的平均资金成本达到12%~15%，融资条件又更加苛刻，中国数据中心企业是否用得起？

　　退一步说，如果2023年北美资本可以对中国数据中心的股权投资不限量供应，但出于资本安全的原因，提出对赌三个条件：第一限期上市，第二优先担保，第三以不低于12%利率承诺回购。这样的投资条件，中国数据中心企业的老板敢接吗？

　　我的判断，2023年北美资本对投资回报率的要求将进一步提高，对资本安全的要求也将更苛刻。新建数据中心项目如果要使用这种高成本资金，风险会比较大。所以建议国内数据中心企业2023年应谨慎对待北美资本基金的投资，对投资条款一定要仔细深入研究，规避潜在风险。

　　第二个变化，北美资本对项目估值的原则转向重点看项目的净现金流，也即项目短期盈利能力，而对EBITDa的兴趣大大降低。这是最大的变化。

　　EBITDa是资本市场对产业园区、住宅项目、数据中心、基础设施等重资产项目在投资前期出现持续亏损，无法按照利润和市盈率估值的时候，采取的按照现金流进行估值的一种变通方式。EBITDa可以给处于亏损中的重资产项目做出一个强制的估值，以方便资本进行价值评估和投资。

　　北美投资人的一笔美元存进银行或购买国债可以零风险躺赚5%回报，投给黑石基金可以低风险得到10%的投资回报，真是不要太香了。那么问题是，投资人为什么要把钱投给一个重资产、长周期、项目建设期加爬坡期大约需要5年时间才能达到盈亏平衡点的数据中心项目？难道投资人是傻瓜吗？

　　1月30日我在快手上看到的第二个视频，是IBM前任总裁的一个访谈讲话，我整理了截图如下。

　　IBM前CEO萨缪尔·帕米莎诺的讲话，和央企香港投资公司那位朋友给我讲的内容不谋而合。

　　2023年国外资本更加关注项目短期收益(香港叫现金流，我们叫净现金流)，而对数据中心的EBITDa数据，只作为投资参考。现金流好的企业更容易得到资本和基金的青睐。如果一个项目不能尽快产生正向净现金流，对于境外投资者就不是项目估值高低的问题，而是能不能投资的问题。长期亏损的项目已经变成了高风险项目，国外资本原则上是慎投或不投的。

　　我的推测，2023年那些只拿到立项报告和能评指标的新建数据中心项目，资本投资会更加谨慎，融资难度也会更大，拿到融资的条件也会更加苛刻。而已经建成并且到达一定比例上架率，最好是到达活点实现盈亏平衡的数据中心项目，可能更容易得到资本的支持。

　　2023年中国数据中心的资本来源与变化，谈谈我的几点思考。这些思考来自于一些不完整的信息的综合分析，仍然是盲人摸象，不一定正确，仅供参考。

　　第一，美联储2023年将继续加息到5%，因此国际资本流动主要趋势仍然是进入美国。2022年3月以前低成本的北美资本流向全球市场投资的资本市场环境已经消失了。

　　第二，大型北美基金的投资策略是分散投资，所以每个大型基金下面都有中国策略投资基金，这些中国策略投资基金仍然会继续投资中国。但是这些基金2023年在中国市场的投资回报率，预测要求不会低于12%，对单一项目的投资回报率可能会要求达到15%，并且对赌条件更加严格。

　　这么高的投资条件，金博体育官方网站数据中心作为重资产、长周期、平均需要5年左右才能达到盈亏平衡点的项目，是达不到的。所以2023年北美资本有更多选择，流入中国数据中心产业的资本规模会明显减少。当然，肯定也会有一部分国际资本继续坚持投资中国的数据中心产业。

　　关于“老的要走”，目前情况比较模糊，水中看花雾里望月（这里暂不能做重点展开）。但对于很多新创国内数据中心项目公司的老板建议还是要高度关注这一情况。

　　重申一下，这篇随笔文章盲人摸象，也许实际市场情况恰恰相反，这篇文章的分析可能是完全错误的，希望大家不要被一个盲人摸象的错误认知所误导。

　　这一段内容纯属神游万里，就像盲人摸到大象有一条腿认为大象是跳着走路一样不靠谱，作为几块砖头抛出来，仅供大家参考。

　　第一、除了北美资本外，其它国家的国际资本对中国进行重资产、长周期、大型基础设施项目的投资，是一种长期战略性投资，而不是一种中短期金融资本投资。预测未来会有更多非北美资本(特别是国家主权资本)战略性投资中国。

　　第二，北美资本如果退出项目，要的是美元。如果卖给中国国内资本，可能只能拿到人民币。所以最好的选择就是卖给其它国际资本，在境外拿到美元。简单判断，目前满足这个条件能接盘的也只有欧洲资本和东南亚基金。

　　第三、俄乌战争影响。大量欧洲资本出于安全因素持续流出，用脚投票，一部分去了美国，一部分将会来中国。因此推测2023年~2024年欧洲资本进入中国投资规模可能将增加。但是也必须注意到，目前中国企业去欧洲证券市场IPO上市的通道还不畅通，欧洲资本在退出出口没有解决之前，在中国大规模重资产投资会比较慎重。另外欧盟的法律法规非常纷繁复杂，项目公司在欧洲股市IPO上市对合规性的要求也将异常复杂，如果中国数据中心企业在与欧洲资本的投资对赌条款中包括限期上市条款，掉进坑里的可能性比较大，建议大家谨慎。

　　第四、东南亚资本的投资可能表现会更好一些。东南亚已经成为中国最大的国际贸易伙伴。中国大陆企业到香港和新加坡上市的通道相对也比较成熟，资本退出更容易，投资的安全性较好。

　　第五、既要重视香港资本，也不要指望真的香港资本。国际资本进入中国的跳板是香港，无论是北美基金还是欧洲基金，进入中国大陆前都要先在香港落地进行包装合规，所以说要重视香港资本。但是香港本地资本市场实际上并不认可数据中心行业。我与一些香港本土数据中心企业有过沟通，均表示不会投资大陆的数据中心项目。有个很典型的例子，香港某本土数据中心企业经营情况很好，净资产收益率也很不错，但是股价很低。

　　这是一个香港本土数据中心上市公司的财报数据，公司股价不到5港币，2022年股价最低点3.7港币。以数据说话，金博体育官方网站我认为香港证券市场根本Nocare数据中心这个行业。根据我与行业人士交流得到反馈：大陆数据中心企业如果想去香港上市融资求发展，是一个很糟糕的选择。数据中心企业股票在港股IPO上市，估值低，股价低，对未来新项目投资和融资的帮助较小，对企业可持续发展的帮助也很小。

　　数据中心企业在香港IPO上市的主要价值就是方便国际资本顺利退出。长期来看，中国数据中心企业在香港IPO上市真不是一个好的选择。

　　第六，关于传说中的中东富豪资本，我没有接触过，只能臆测一下。据了解这两年已经有中东国家主权基金较大规模进入中国股市投资。因此推测中东国家资本有一定的可能性会增加对中国的战略投资。除了股市之外，一些优质的重资产项目也是比较合适的选择。关于中东资本的投资，只是从逻辑上分析了一种可能性，能否线年大家可以观察一下。

　　2019年之后国内数字经济发展势头汹涌，国资委也多次发文件推动央企、国企积极投资新基建。目前已经有一些地方国资企业开始准备行动。

　　举个栗子，根据媒体报道，世纪互联与常州高新区下属常高新金隆控股(集团)签署投资合作协议，双方拟成立注册资本20亿元人民币的合资公司，共同投资于数字新基建项目的收购、开发、运营。首期拟收购资产包含环京和大湾区等多个核心地区的优质资产，全部建设完毕后IT规模可达425MW，后续双方将继续积极寻找市场优质项目机会，预计可最终形成约700MW的整体规模效应。

　　数字新基建行业具有运营门槛高、融资成本低和现金流稳定的行业属性，非常适合国有资本的投资配置，数字新基建业务一直是常高新集团“十四五”发展规划的重中之重，双方的战略合作是常金控迈出国企转型的重要一步。

　　相关媒体报道已经说得非常明白，完全不需要再做多余解释。常州高新区国资公司只是一个先行者，这个事件不会是孤例，也不会是终点。

　　这篇随笔，是春节放假期间闲的无聊，外面天寒地冻不想出门，就把脑袋里一些胡乱想法写了写。后来发现太杂了，所以拆成几块。IDC圈公司的朋友以前给过我很多帮助，无以回报，所以首发在IDC圈，以作感谢，不成敬意。

　　我有一个感悟，人的一生就是一场盲人摸象，通过摸来摸去认知世界。我就是一个盲人，我摸到了大象有两条腿，所以我认为大象就像人一样迈步行走。我知道这个认知并不一定正确，所以还要继续在人生道路探索。

　　欢迎朋友们多多批评指正。也希望有机会能与各位从事数据中心产业投资的朋友一起见面喝茶交流，我觉得IDC圈黄老板的办公室很宽敞，茶叶也很不错。